A comissão de corretagem na compra de imóvel é paga por quem contratou a intermediação ou por quem assumiu esse custo de forma clara no negócio. Não existe uma regra universal de que comprador ou vendedor sempre paga. O contrato, a origem da contratação e a transparência da cobrança definem a responsabilidade.
A remuneração passa a ser devida quando o corretor alcança o resultado previsto na mediação. Na revenda, isso precisa conversar com a autorização de venda, a proposta e o contrato. Na compra de unidade em incorporação, preço total, valor da corretagem, condições de pagamento e beneficiário devem aparecer antes da assinatura, sem custo escondido.
O que a comissão remunera
Corretagem não é uma taxa cartorial nem um tributo. É a remuneração pelo trabalho de aproximar as partes e conduzir a mediação até o resultado contratado. O artigo 722 do Código Civil define o contrato de corretagem, e o artigo 723 exige diligência, prudência e informação espontânea sobre andamento, segurança e riscos do negócio.
O serviço pode incluir busca e seleção, apresentação do imóvel, organização da negociação, coleta de informações, construção da proposta, alinhamento de prazos e acompanhamento até a formalização. Isso não transforma o corretor em advogado, engenheiro ou tabelião. Cada profissional responde pelo próprio escopo, e uma operação complexa pode exigir análise jurídica e técnica separada.
Defina no contrato qual resultado gera a remuneração. Uma visita isolada não responde essa pergunta. Autorização, mensagens, proposta, exclusividade e participação na aproximação ajudam a mostrar quem contratou, o que foi feito e em qual momento a remuneração seria exigível.
Quem paga na revenda
Em muitas revendas, o vendedor contrata o corretor para encontrar comprador e negociar o imóvel. Nesse desenho, a obrigação costuma ficar com o vendedor. Essa prática ainda exige contrato. O comprador também pode contratar representação própria ou assumir parte do custo por cláusula específica.
| Estrutura | Quem normalmente contrata | O que deve constar por escrito |
| --- | --- | --- |
| Autorização de venda | Proprietário | remuneração, prazo, exclusividade e condição de pagamento |
| Busca feita para o comprador | Comprador | escopo, remuneração e critério de conclusão |
| Divisão entre profissionais | Partes ou imobiliárias | beneficiários e rateio, sem cobrar duas vezes pelo mesmo valor |
| Custo transferido ao comprador | Conforme pactuado | valor destacado e ciência anterior à proposta vinculante |
Não aceite a expressão “comissão padrão” como substituto dos números e das condições. O artigo 724 do Código Civil diz que, se a remuneração não estiver fixada em lei nem ajustada, ela será arbitrada conforme a natureza do negócio e os usos locais. Deixar isso para depois cria uma disputa evitável.
Em Balneário Camboriú, uma compra pode reunir unidade, vagas autônomas, mobiliário e condições particulares de pagamento. O documento da corretagem deve identificar o negócio inteiro e deixar claro se a base de cálculo considera apenas o imóvel, inclui bens móveis ou segue um valor fixo. Eu prefiro valor, vencimento e beneficiário escritos antes do sinal.
Compra na planta: transparência no quadro-resumo
Para unidade autônoma em incorporação imobiliária, a Lei nº 13.786/2018 inseriu o artigo 35-A na Lei nº 4.591/1964. O quadro-resumo do contrato deve informar o preço total, o valor da corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa do beneficiário.
O Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça reconheceu a validade da cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a corretagem em promessa de compra e venda de unidade em incorporação, desde que ele receba antes da contratação o preço total e o destaque da comissão.
Isso não autoriza esconder a corretagem fora da tabela e apresentá-la no momento do PIX. Some imóvel e comissão antes de comparar propostas. Se uma unidade é anunciada por determinado valor, mas a corretagem aparece depois sem ter sido informada, o comprador não recebeu o custo total de forma adequada.
Confira também se o beneficiário do pagamento é a incorporadora, a imobiliária ou o corretor. A conta destinatária e o recibo precisam corresponder ao documento. Não envie valores para terceiro que não aparece na contratação sem esclarecimento formal.
O artigo 725 do Código Civil estabelece que a remuneração é devida quando o corretor consegue o resultado previsto no contrato de mediação, inclusive se o negócio deixa de se efetivar por arrependimento das partes. Portanto, assinar uma proposta e depois mudar de ideia por decisão própria pode não eliminar a comissão.
Mas “o comprador não fechou” não encerra a análise. É preciso separar situações diferentes:
arrependimento depois do resultado: a comissão pode permanecer devida;
condição suspensiva não cumprida: financiamento, diligência ou aprovação prevista podem impedir a formação do resultado;
informação relevante omitida: risco, ônus ou característica incompatível pode indicar falha na mediação;
negócio concluído depois: se a compra decorreu do trabalho anterior do corretor, o artigo 727 pode preservar o direito à remuneração;
negociação direta sem mediação: o artigo 726 afasta a remuneração em regra, salvo corretagem escrita com exclusividade e as exceções do próprio dispositivo.
A discussão depende de prova. Guarde autorização, proposta, ficha de visita, mensagens relevantes e versão assinada do contrato. Não altere narrativa depois do conflito: reconstrua a cronologia e identifique qual evento representava o resultado contratado.
Desistência, distrato e devolução
Na incorporação imobiliária, o artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964 permite deduzir a integralidade da comissão das quantias a restituir quando o desfazimento é causado pelo adquirente, dentro do regime e das condições legais aplicáveis. No outro extremo, contratos firmados em estande de vendas ou fora da sede do incorporador têm regra específica de arrependimento por sete dias, com devolução dos valores antecipados, inclusive corretagem.
Se a resolução decorre de atraso imputável à construtora ou incorporadora, o enquadramento muda. Em 2025, o STJ fixou no Tema 1.099 prazo de dez anos para a pretensão de restituição da corretagem contra construtora ou incorporadora nessa hipótese, contado da ciência da recusa de devolver. A notícia oficial do STJ também diferencia esse cenário da cobrança abusiva tratada no Tema 938.
Não use uma regra de distrato fora do contexto. Compra de unidade incorporada, revenda entre particulares, loteamento e contratação direta do corretor podem ter bases jurídicas diferentes. Motivo do desfazimento, destinatário da cobrança e documento assinado alteram a resposta.
Checklist antes de pagar
identifique quem contratou o corretor e qual foi o escopo;
confira o valor exato ou a base objetiva de cálculo;
separe preço do imóvel, sinal e comissão;
registre o momento em que a comissão vence;
confirme nome, CPF ou CNPJ e registro profissional do beneficiário;
exija recibo que vincule o pagamento ao imóvel e à negociação;
leia exclusividade, desistência e condições suspensivas;
na planta, confira o quadro-resumo antes de assinar;
não faça PIX para conta divergente sem justificativa documentada.
A Lei nº 6.530/1978, que regulamenta a profissão, proíbe o corretor ou a pessoa jurídica inscritos de negar prestação de contas ou recibo das quantias e documentos recebidos. Recibo não é favor: é parte da rastreabilidade da operação.
Minha recomendação é objetiva: trate a comissão como uma contratação, não como uma linha solta no fechamento. Defina quem paga, quanto, para quem, quando e qual resultado gera o direito à remuneração. Se essas cinco respostas não estão claras, ainda não é hora de transferir.
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Perguntas frequentes
Quem paga a comissão de corretagem na compra de imóvel?+
Depende de quem contratou a intermediação e do que foi ajustado com transparência. Na revenda, é comum o vendedor contratar o corretor, mas comprador e vendedor podem pactuar outra estrutura. Em incorporações, o custo pode ser atribuído ao comprador quando ele recebe antes da assinatura o preço total e o destaque da comissão, conforme a legislação e o entendimento do STJ.
A comissão de corretagem está incluída no preço do imóvel?+
Nem sempre. O documento precisa separar preço do imóvel, valor da corretagem, forma de pagamento e beneficiário. Em unidade de incorporação imobiliária, o quadro-resumo deve trazer o valor da corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de quem a recebe.
Se o comprador desistir, ainda precisa pagar a comissão?+
Pode precisar, porque o artigo 725 do Código Civil prevê remuneração quando o corretor alcança o resultado contratado, ainda que o negócio não se efetive por arrependimento das partes. O resultado da análise muda se havia condição suspensiva, falha na intermediação, informação omitida, direito legal de arrependimento ou inadimplemento da outra parte.
A comissão é devolvida quando a compra na planta é desfeita?+
Não existe resposta única. Se o adquirente causa o desfazimento, a Lei nº 4.591/1964 admite a dedução integral da corretagem em determinadas incorporações. Já no direito de arrependimento aplicável a contratos firmados em estande de vendas ou fora da sede do incorporador, a lei prevê devolução dos valores antecipados, inclusive da comissão. A culpa da incorporadora também muda o enquadramento.
O corretor precisa entregar recibo da comissão?+
Sim. O pagamento deve identificar valor, destinatário, causa e negócio intermediado. A Lei nº 6.530/1978 proíbe o corretor ou a imobiliária de negar prestação de contas ou recibo das quantias e documentos recebidos.
