O distrato de imóvel na planta é o desfazimento do contrato antes da conclusão definitiva do negócio. O valor devolvido não é automaticamente tudo o que foi pago: ele depende de quem deu causa à resolução, das cláusulas assinadas, da comissão de corretagem, da existência de patrimônio de afetação e do momento em que a unidade é revendida.
Quando a desistência ou o inadimplemento parte do comprador, a Lei nº 13.786/2018 admite retenções e prazos específicos. Quando o problema é atraso da incorporadora, vício de informação ou outro descumprimento do vendedor, a análise muda. A primeira pergunta, portanto, não é “qual é a multa?”, mas “por que o contrato está sendo desfeito?”.
O que a Lei do Distrato realmente regula
A Lei nº 13.786/2018 inseriu regras na Lei nº 4.591/1964 para contratos de incorporação imobiliária. O artigo 67-A trata do desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador por distrato ou por inadimplemento absoluto do comprador.
Isso importa porque nem todo encerramento contratual cabe na mesma conta. Um contrato de lote, uma compra já financiada com alienação fiduciária, uma cessão de direitos e uma resolução causada pelo incorporador podem seguir regimes diferentes. Este texto trata da unidade em incorporação imobiliária comprada diretamente da incorporadora.
Antes de discutir percentuais, identifique quatro pontos:
data e tipo do contrato;
motivo documentado para o desfazimento;
existência ou não de patrimônio de afetação;
valores pagos ao incorporador e valores pagos a terceiros.
O registro de incorporação imobiliária ajuda a conferir o regime do empreendimento, a matrícula e o memorial arquivado. Sem essa leitura, o cálculo do distrato começa por uma premissa não verificada.
Retenções quando o comprador dá causa ao desfazimento
Segundo o artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, o comprador tem direito à restituição das quantias pagas diretamente ao incorporador, atualizadas pelo índice contratual, com dedução cumulativa de:
integralidade da comissão de corretagem;
pena convencional de até 25% da quantia paga;
quando cabíveis, impostos reais, condomínio, contribuições associativas, encargos do imóvel e despesas previstas no contrato;
se houve fruição da unidade, valor equivalente a 0,5% do valor atualizado do contrato, calculado proporcionalmente ao período.
Os percentuais são limites legais, não uma tabela automática aplicável a qualquer caso. A própria lei limita descontos e retenções aos valores efetivamente pagos, salvo a quantia relativa à fruição. O contrato, a posse e os comprovantes precisam ser lidos em conjunto.
| Situação | Pena convencional prevista em lei | Momento da restituição do remanescente |
| --- | --- | --- |
| Incorporação sem patrimônio de afetação | até 25% da quantia paga | parcela única após 180 dias do desfazimento |
| Incorporação com patrimônio de afetação | até 50% da quantia paga | até 30 dias após o habite-se ou documento equivalente |
| Unidade revendida antes desses prazos | conforme o regime aplicável | até 30 dias da revenda |
| Comprador substituto aprovado | lei afasta a cláusula penal | conforme a cessão e a anuência formal |
Essas regras constam dos parágrafos 5º a 9º do artigo 67-A, no texto oficial consultado em 10 de outubro de 2026. Elas não permitem calcular o líquido sem conhecer corretagem, atualização monetária, regime da incorporação e demais obrigações do caso concreto.
No patrimônio de afetação, terreno, acessões e recursos da incorporação ficam separados do patrimônio geral do incorporador e destinados à conclusão daquele empreendimento. Para o distrato causado pelo comprador, a lei permite pena convencional de até 50% da quantia paga e vincula a restituição ao prazo máximo de 30 dias depois do habite-se ou documento municipal equivalente.
Sem patrimônio de afetação, a pena convencional fica limitada a 25% da quantia paga e o remanescente é pago em parcela única após 180 dias do desfazimento. A diferença é material. Não aceite apenas uma resposta verbal sobre o regime: confira o registro e a cláusula contratual.
Também não confunda patrimônio de afetação com garantia de entrega, rentabilidade ou ausência de risco. É um regime de segregação patrimonial. A situação financeira da empresa, o estágio da obra e a regularidade documental continuam relevantes.
O contrato deve trazer um quadro-resumo
O artigo 35-A da Lei nº 4.591/1964 exige que o contrato comece por um quadro-resumo. Entre as informações obrigatórias estão preço total, entrada, corretagem, fluxo de pagamento, índices de correção, juros, registro da incorporação, matrícula, prazo de conclusão e consequências do desfazimento.
As penalidades e os prazos de devolução devem aparecer de forma destacada. A efetivação dessas consequências depende de anuência prévia e específica do comprador, mediante assinatura junto às cláusulas. Se uma informação obrigatória estiver ausente, a lei prevê prazo de 30 dias para aditamento e saneamento; a omissão não corrigida pode caracterizar justa causa para rescisão pelo adquirente.
Antes de assinar, compare o quadro-resumo com o fluxo comercial, a proposta e os anexos. A comissão de corretagem na compra do imóvel precisa estar discriminada, porque ela pode ser deduzida no distrato mesmo quando foi paga separadamente.
Direito de arrependimento de 7 dias
Para contrato firmado em estande de vendas ou fora da sede do incorporador, o parágrafo 10 do artigo 67-A prevê sete dias para o comprador exercer o direito de arrependimento. Nesse cenário, a lei determina a devolução de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
O detalhe operacional é importante: o parágrafo 11 atribui ao comprador a demonstração do exercício tempestivo por carta registrada com aviso de recebimento, considerando a data da postagem. Se você pretende usar esse direito, formalize imediatamente e preserve contrato, comprovantes, protocolo e AR. Uma mensagem informal ao vendedor pode não produzir a prova necessária.
Passados os sete dias sem o exercício do arrependimento, a lei remete à irretratabilidade do contrato de incorporação. Isso não impede um distrato posterior, mas muda a base jurídica e pode ativar retenções.
Atraso da incorporadora é outra análise
Não aceite calcular como “desistência do comprador” uma resolução motivada por atraso da obra além do prazo contratual e da tolerância válida. O artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964 prevê tratamento próprio quando o comprador não causou o atraso.
Se a entrega ultrapassar a tolerância expressamente pactuada, a lei prevê, para quem optar pela resolução, devolução integral dos valores pagos e da multa contratual em até 60 dias da resolução, conforme as condições legais. Quem mantém o contrato pode ter direito à indenização prevista no próprio artigo. Veja o guia específico sobre atraso na entrega da obra e direitos do comprador.
Também separe o distrato do sinal na compra do imóvel. Arras, entrada, corretagem e parcelas têm funções jurídicas diferentes; somar tudo sob o rótulo “valor pago” costuma esconder o que realmente será discutido.
Comprador substituto pode evitar a cláusula penal
O parágrafo 9º do artigo 67-A afasta a cláusula penal quando o comprador que deu causa ao desfazimento encontra substituto que assume seus direitos e obrigações, desde que o incorporador concorde e aprove o cadastro e a capacidade financeira do novo comprador.
Na prática, isso exige uma cessão formal. Não anuncie ou receba valores de um terceiro sem verificar:
anuência expressa da incorporadora;
taxa de cessão prevista no contrato;
análise cadastral do substituto;
saldo devedor atualizado;
responsabilidade por corretagem, tributos e despesas;
instrumento que libera o comprador original.
Uma transferência informal pode deixar o primeiro comprador responsável perante a incorporadora. Se a alternativa for repassar a posição contratual, organize a aprovação antes de prometer prazo ou valor.
Checklist antes de assinar um distrato
peça saldo devedor e histórico completo de pagamentos;
separe valores pagos ao incorporador, corretor e terceiros;
confirme a causa jurídica do desfazimento;
confira o registro da incorporação e o patrimônio de afetação;
identifique o índice de correção do remanescente;
exija memória de cálculo de cada retenção;
verifique a data-limite da restituição;
avalie comprador substituto antes de aceitar multa;
leia cláusulas de quitação ampla e renúncia;
assine somente quando valores, datas e obrigações estiverem fechados.
O distrato pode resolver uma compra que deixou de fazer sentido, mas não deve ser assinado como simples formulário administrativo. A causa do encerramento, o patrimônio de afetação e a origem de cada pagamento definem o resultado financeiro e o prazo de devolução.
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Perguntas frequentes
Quanto a incorporadora pode reter no distrato de imóvel na planta?+
Quando o desfazimento decorre do comprador e o contrato está sujeito ao artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, podem ser deduzidas a comissão de corretagem e pena convencional de até 25% do valor pago. Em incorporação submetida ao patrimônio de afetação, a pena pode chegar a 50% do valor pago. Outras deduções dependem da situação prevista em lei e no contrato.
Qual é o prazo para receber o dinheiro do distrato?+
Sem patrimônio de afetação, a lei prevê pagamento do remanescente em parcela única após 180 dias do desfazimento. Com patrimônio de afetação, prevê restituição em até 30 dias após o habite-se ou documento equivalente. Se a unidade for revendida antes, o remanescente deve ser pago em até 30 dias da revenda.
Existe prazo de 7 dias para desistir da compra na planta?+
A Lei nº 4.591/1964 prevê sete dias para contratos firmados em estande de vendas ou fora da sede do incorporador, com devolução dos valores antecipados, inclusive corretagem. A lei atribui ao comprador a prova do exercício tempestivo por carta registrada com aviso de recebimento.
Patrimônio de afetação muda o distrato?+
Sim. Ele altera o limite da pena convencional e o momento da restituição previsto na Lei nº 4.591/1964. Por isso, é necessário conferir o registro da incorporação, o contrato e se o empreendimento está efetivamente submetido a esse regime.
Atraso da obra segue as mesmas regras do distrato pedido pelo comprador?+
Não. Se a resolução decorrer de atraso imputável ao incorporador além da tolerância contratual admitida em lei, aplicam-se regras próprias do artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964. A causa do desfazimento deve ser definida antes de calcular qualquer retenção ou prazo.
